Erreur de surface
d'un bien immobilier

La désignation du bien immobilier dans l’acte notarié s’appuie principalement sur des références cadastrales.

L’Etat rappelle que le cadastre, principalement à usage fiscal, ne confère pas un droit de propriété, et que les énonciations qu’elles procurent aux usages constituent de simples renseignements qu’ils leur appartiennent de vérifier s’ils entendent en faire un élément essentiel dans une transaction.

En dehors des terrains issus des lotissements, ZAC (zone d’aménagement concertée) ou assimilées, des parcelles remembrées, la plupart des parcelles ne sont pas garanties dans leurs limites et leur superficie. C’est notamment le cas de la majorité des habitations.

Pour les appartements, le marasme est tout aussi important, bien que subtil. En effet, la loi du 10 juillet 1965 qui définit le régime de la copropriété, comme ces décrets d’application, n’a pas prévu de garantir l’assiette foncière, c’est-à-dire le terrain sur lequel repose la copropriété.

Dans ces conditions, comment peut-on assurer le mesurage d’un appartement sans vérifier cette assiette foncière ?

De plus, le certificat Loi Carrez, qui augurait de belles intentions, ne garantit aucunement la superficie d’un lot de copropriété.

La Cour de Cassation rappelle régulièrement qu’aucune connotation juridique n’est attachée à la confection d’un certificat Loi Carrez (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
Aucun texte n’oblige le mesureur (professionnel ou particulier) à vérifier l’étendue du lot au regard de l’état descriptif d’origine de la copropriété et des différents modificatifs publiés.

Ainsi, la plupart des certificats Loi Carrez, en toute légalité, établissent des superficies déconnectées de la définition juridique du lot acquis.

Le mesureur, au titre de la Loi Carrez, mesure le lot que l’on lui a présenté.

Le Géomètre-Expert garantit la superficie au regard de ces règles de l’art bien au-delà des exigences de mesurage du certificat Loi Carrez.

C’est pourquoi, l’erreur de plus de 5 % de la superficie du certificat Loi Carrez représente une faible partie des écarts de superficie des lots achetés.

Ainsi, bon nombre de lots litigieux de copropriété se situe en partie dans des immeubles voisins (classiquement chambre ou salle de bains) ne faisant pas partie de la copropriété.

L’annexion des parties communes, la modification de cloisons, le changement de destination de pièces, la création de véranda, les permis de construire ou déclaration de travaux, ne sont pas toujours approuvés en assemblée générale.

Aussi, juridiquement, ces changements n’ont pas d’existence légale malgré un certificat Loi Carrez qui laisserait penser le contraire !